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验房报告是基于房哥验房服务推出的固定栏目,随机更新,汇总日常验房中发现的问题,为大家买房提供参考;
今天第28期,走进正荣府;
查验时间:2021年11月12日;
查验房源:高层,97平精装房三室;
购入时间:2018年底,均价13000元/m²平销购入
【石景山壁灯维修】先说结论:勉强及格,这个词还是用的很谨慎的,毕竟现在的眼光看,当年13000+还带装修,价格在这摆着,同属大明宫片区,今年土拍正荣府对面空地的毛坯售价已经25000+;
这也是正荣在石景山的住宅交房项目,头顶却不会带来什么额外加持,小地块,住宅+石景山度公寓,本身的活动,间距,绿化空间就非常有限,室内就是各大开发商的简装标准;
【石景山壁灯维修】位置,确实是个好位置,背后地铁,万达,周边密集住宅区,只是临着二环路快速路,玻璃考虑换一下,买的也值,但总的拧巴!
备注:以下文字3800字,图片30余张,阅读需13分钟,耐心看完更懂买房,还望点赞转发!
撰文:不知火
验房师:李超,貟鑫
【石景山壁灯维修】周边现状
【石景山壁灯维修】正荣进石景山的时间其实挺早,14年至今已有七年,最早的是大家熟悉的曲江彩虹谷商业,住宅就是今天的正荣府,18年开卖,加上又是发展成熟的大明宫周边,热度颇高;
(正荣府周边地图)
北二环沿线,一直算是寸土寸金,正荣的这个地块北侧临着二环,对望西派国际,背后是先锋花园安置小区,西侧地铁口,万达,百寰国际商业环绕,生活是很方便的;
(正荣府公寓)
整个正荣府面积约60亩,规划4栋高层、1栋洋房、3栋公寓、1栋独栋商业及沿街底商,在如此小的地块规划密度这么高的公寓,在石景山并不多见,这种规划能批,也是绝了;住宅卖完了,公寓还在售,现在价格14000+;
(房哥验房走进正荣府)
【石景山壁灯维修】大明宫正荣府后,正荣又在红庙坡落地大兴正荣府,以及大家更熟悉的紫阙台,距离交房也不远,到底正荣这住宅,在石景山盖得怎么样,看完今天的报告,你会更懂房子!
【石景山壁灯维修】大门立面
小区大门为简约风格,墙面以米黄色瓷砖铺贴,顶部用深褐色铝板装饰,整体挑高约有2层,外观中规中矩。大门地面铺设石材,右侧设有一处流动水景。
(小区南侧正门实景)
(正门外水景)
(车库入口&门禁)
【石景山壁灯维修】大门左侧设有车辆入口,车辆进大门后直接入地库,实现人车分流,目前地库尚未投入使用,大门右侧设有刷卡闸机,仅供行人通过。
(西侧先锋花园与正荣·天寓实景)
小区东侧楼栋与马路由金属栏杆间隔,因门口有3栋公寓楼在建,南侧与西侧用围墙间隔,北侧与安置小区先锋花园相邻,两个小区之间也以围墙间隔,因此未看到临街底商修建情况。
(北向高层外立面实景)
(东向高层外立面实景)
(外立面喷涂细节)
【石景山壁灯维修】小区楼栋外立面底部裙楼为米黄色真石漆搭配同色装饰线,中上部为米黄色真石漆通刷。细节上,喷涂用料及做工尚可,无明显褪色、鼓包、污染与破损。
【石景山壁灯维修】景观园林
资料显示,小区绿化率40%,容积率3.3,绕小区转了一圈,景观交付的整体观感中规中矩。大门内设有一处流动水景;
【石景山壁灯维修】植被覆盖率还行,品种也比较丰富,但布局比较零散且没有层次感;
(小区楼栋平面图)
植被养护欠佳,草坪枯黄、露土问题不在少数,更有甚者已经坏死,且草坪上枯叶较多;小区内建有环形塑胶跑道及儿童活动区域,未见成人活动器械区,另外休息区也不多。
(俯瞰景观实景)
【石景山壁灯维修】在高层4楼向南远眺,楼间距较大,活动空间开阔;楼前的景观组团堆砌其间,稍显凌乱。
(草坪栽种实景)
草坪整体栽种情况很一般,乍一看像那么回事,但细看之下露土及枯黄较多,草坪上枯叶也较多,卫生需要清理。
(草坪路面过度处理)
【石景山壁灯维修】草坪与地面软硬材质过度部分未做导水槽,路面略高于草坪,防止雨天泥水倒灌入路面,随手一拍,看到的依旧是露土、落叶以及缺角的石材。
(独立景观组团)
景观组团主要分布在楼前和楼宇间的草坪上,一圈灌木围上几颗大小不一、颜色不同、品种各异的乔木,绿意有了,但缺乏层次感与美感。
(灌木栽种细节)
【石景山壁灯维修】部分灌木栽种不够密实,有明显露土现象、枯黄甚至坏死,在细节上养护的还是不够到位。
(地面铺装)
地面铺装上,主路上由石材与彩色环形塑胶跑道拼接铺设,缝隙紧密;楼宇前主要由石材和大面积的塑胶跑道拼接铺设;
塑胶跑道增加了活动场地也为小区增添了不少活力,这块的设计还是很有亮点的。
(小区地面细节)
【石景山壁灯维修】虽然正值交付验收,但路面细节上瑕疵依旧不少。路面上铺设的部分石材有破损和缺角;塑胶跑道上灰尘不少,影响整体美观。
(围栏和绿篱工程)
围栏绿篱部分为低矮的金属栏杆,底部与楼栋外立面相同,为米黄色真石漆,内侧则有灌木、乔木与草坪遮挡。
【石景山壁灯维修】生活设施
生活设施上,有一处宽敞的儿童娱乐场地,地面为彩色塑胶材质,设有弹簧木马、攀爬物、滑梯和一块黑板,适合各个年龄段的儿童嬉戏,周边遮挡一般较晒。
(儿童娱乐场地)
(羽毛球活动场地)
【石景山壁灯维修】小区未见成人活动器械区,有一处羽毛球活动场地,地面为塑胶材质,如果配上拦网体验就更好了。
(简单休息区)
小区内休息区分散且较少,在个别楼前的空地上设有少量休息场所。
(垃圾分类台)
【石景山壁灯维修】每栋楼侧面设有预留的垃圾分类台,垃圾分类台面积适中,有独立下水,垃圾桶未到位;已经使用的一处垃圾分类台设置有雨棚和围挡物。
(天然气调压设备)
天然气调压设备放置在景观中,四周未做金属围栏保护。
【石景山壁灯维修】公区装修
户外大堂简约大气,挑高二层,地面铺设有石材,大堂外立面为深褐色瓷砖铺贴搭配同色金属入户门,门右侧带有可视门禁设备。入户门两侧墙面装饰有中式壁灯。
(户外大堂)
(可视门禁设备)
(前厅与电梯厅)
【石景山壁灯维修】内侧大堂分为前厅和电梯间。前厅挑高二层,墙面、地面铺设瓷砖,顶部刷乳胶漆吊顶,顶部有水晶灯装饰。电梯厅挑高一层,地面、墙面铺设瓷砖,顶部刷乳胶漆。
(电梯保护)
电梯部分,品牌为奥的斯,13人,左右双开门,载重1000公斤,电梯保护到位,卫生整洁,照明充足。
(平层公区电梯厅)
【石景山壁灯维修】平层公区电梯厅部分,装标与首层电梯厅相同,墙面、地面铺设瓷砖,顶部刷乳胶漆,电梯门套用瓷砖包裹;
(连廊实景)
高层共30层,为2梯4户,中间用连廊相隔,连廊两侧各有1梯对应2户,电梯入户。连廊部分观感一般,地面铺设有防滑砖,带有独立下水,栏杆安装牢固,地面距栏杆高度在1.4米左右。
(公区楼梯间实景)
楼梯间部分,金属栏杆安装牢固,墙面乳胶漆,地面水泥,台阶、地面未见破损,但台阶上灰尘较多。
(地库大堂&电梯间实景)
地库大堂观感不错,墙面、地面铺设瓷砖,顶部做有吊顶搭配水晶灯,墙面还装饰有中式壁灯,挑高1.5层,照明充足,面积也很宽敞;
地库电梯间与一层、公区相同,挑高一层,地面、墙面铺设瓷砖,顶部刷乳胶漆。
(地库入户门)
地库入户门为金属防火门,未做装饰,只有安全出口指示灯,右侧带有电子门禁设备。
(地库实景)
(标准车位)
【石景山壁灯维修】车库部分,车库地面为环氧地坪漆,车位标准,未见异形车位和机械车位,挑高很一般,加之光线昏暗,非常压抑,目前车库暂无投入使用。
(车库地面细节)
车库的卫生环境还是挺不错的,地面光亮整洁,也没有刺鼻气味,只是光线实在太差,需要手机开闪光勉强看清地面细节。
【石景山壁灯维修】户内验房
室内部分,此次查验的户型为97平三居室精装高层,户型方正,布局合理,三面朝南,南北双阳台且主卧带有卫浴。
【石景山壁灯维修】亮点在于97平的小面积做了双卫,同时北向连廊处还多了生活阳台,不足的点就是面积都比较小;
(高层97平户型布局)
(97平高层玄关实景)
(97平高层客厅实景)
(97平高层餐厅实景)
(97平高层阳台实景)
(97平高层卧室实景)
(智能锁&新风除霾系统显示屏)
装标部分,入户门装有智能锁,带有新风除霾系统,室内墙面刷乳胶漆,地面铺设灰调瓷砖,卧室为深褐色木地板。
(入户挂钩&门把手防撞贴)
(小夜灯&USB插座)
另外,在户内还有一些装标上的小细节做的还挺不错,入户门和万科一样,设有可旋转的挂钩;
门把手背后的墙上贴有防撞贴;同时,走廊墙面装有感应小夜灯;卧室墙上装有USB插座。
(97平高层厨房实景)
( 烟机灶具&洗碗机&净水器)
【石景山壁灯维修】厨房部分,烟机灶具为老板牌,台盆,抽拉龙头,金色地柜和白色吊柜全部做好。特别值得一提的是,厨房安装有洗碗机,品牌也是老板;台盆下装有沁园的净水器。
(97平高层卫生间实景)
卫生间均为干湿分离,镜柜,五金,淋浴屏都安装到位,马桶品牌为科勒。
(验房问题记录)
【石景山壁灯维修】具体到验房部分,验房师发现的主要问题有,门套变形,掉漆,划痕,起皮;墙砖空鼓,掉瓷;玻璃划痕;窗框压条接口缝宽,窗框打胶不顺直;木地板划痕;吊顶安装不平等。
备注:以下问题仅代表该查验户内问题,不代表所有楼栋
(现场验收问题汇总)
(正荣地产陪验人员)
验房全程有物业安排的工作人员陪验,现场逐一记录后,物业安排快修人员上门处理,服务态度和反应速度还是不错的。
【石景山壁灯维修】验房师向业主提供纸质问题清单及电子版报告。后期业主维修结束后,可以约验房师上门二次复验。
【石景山壁灯维修】验房总结
小区加分项其实都在室内,大堂地库,公区装修,虽然是典型的刚需盘,但在户型,细节处还是有亮点在,但拉跨的地方也明显,并不算细致的园林,紧邻的石景山度公寓,以及有限的社区空间;
作为正荣在石景山的个项目,算是及格交房了,但要说有多大的惊喜,有多少超出预期的东西,也不存在,我并不相信,开发商在石景山的个项目都会做的很好,也许如今的市场,不出错就更大的方向正确;
【石景山壁灯维修】这个分数不好打,60还是80,评论区见,反正怎么都到不了90的!